受委托,我公司将于近期对下列标的进行公开拍卖:   一、清华园一跃二层房屋,建筑面积约430.27㎡,参考价340万元。  二、大连市中山区海景大酒店15层C号、D号写字间,建筑面积分别约为194.82㎡、156.20㎡,拍卖参考价格250万元。  三、星海湾壹号房屋,建筑面积约237.56㎡,,买一层送一层,参考价860万元。
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无证房产拍卖有效吗
发布2010-10-22
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拍得瑕疵房产却又反悔

      广东某拍卖行受某信用社的委托,拍卖某市一大厦中的部分商铺。大厦建于1993年,当时属集体土地,由该信用社出资与该集体组织合作建设,双方约定建成后按比例分割。大厦建设过程中取得了由该市建设委员会颁发的《准建证》,通过了工程竣工验收和消防合格验收,但一直没有办理房地产证并由该 信用社使用至今。
拍卖行接受委托后按法定程序,进行了公告,在拍卖规则中对商铺未办证等权利瑕疵充分披露,竞买人也对拍卖资料签字确认。拍卖会上,该商铺经过激烈竞争,以高出起拍价一倍的价格由张某成功竞得。后张某反悔,以本次拍卖违反《拍卖法》第58条,《城市房地产管理法》第38条等规定为由,要求确认本次拍卖无效,退还保证金并适当补偿,双方遂起争议。

拍卖委托人对拍卖标的具有处分权

      根据物权法理论,房地产登记颁证的功能就私法而言在于明确权利归属,保障交易安全,实现物权的登记公告效力。房地产权利证书不是权利人取得权利的原因或依据,而是物权变动的结果。房地产权利证书并非设权证书而是权证证书。《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就是发生效力”。对于该类自建房产进行登记,是赋予已成立的物权以公信力,而非创设物权本身。本案拍卖房产自1993年由拍卖委托人建成后从无他人主张权属,且有建房协议、《准建证》、《消防安全合格证》等,对拍卖标的自然拥有物权,也当然拥有处分权,不违反《拍卖法》第58条的规定。

未办房产证不影响拍卖合同的效力

      从物权变动原因来看,转让合同是物权变动的原因,而过户登记是确定物权变动的效力。不过户登记只产生房屋所有权不转移的效力,并不排斥转让合同的成立和生效。《物权法》第15条:”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力“。本案中,拍卖合同作为转让合同的一种是双方在平等、自愿的基础上签订的,是双方的真实意思表示,该交易行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》第38条(六)项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,应理解为不发生物权的转移,不产生物权效力。而拍卖合同是一种债权合同,其成立与生效只需符合合同法和民法通则所规定的一般生效要件即可,虽然房地产拍卖合同有特殊性,但其特殊性只在于其标的物属性和权利变动方式的特殊性,而不是合同有特殊的生效要件。标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响,双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。如果认定拍卖合同为无效,则不利于保护善意当事人的合法权益,不利于维护正常交易秩序,鼓励恶意当事人擅自毁约,:Π踩灰。

合同违反强制性规定,也不当然无效

      从民事法律规范的角度看,调整私法行为的强制性规定包括效力性规范和管理性规范,管理性规范被赋予公法责任,效力性规范才是认定私法行为效力的依据。合同行为是典型的私法行为,强制性规定是对合同效力的影响在于其是否属于调整私法行为的规定,是否为了规范私法行为的效力,进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同。违反管理性规范的合同,只产生行政管理即公法后的法律后果,并不影响私法领域中当事人之间签订的合同的效力。
城市房地产管理法是行政管理性法律,其立法目的在于国家加强对房地产市场的管理和监督。该法第38条(六)项的规定是法律对出卖房屋人的强制性要求,是管理性法规。在本案中,即使委托人和拍卖人违反该项规定,也只是对委托人和拍卖人产生行政管理上的法律后果,并不影响拍卖合同的效力。
      认定合同效力的直接依据是和合同法,而不是法律、行政法规的强制性规定。认定违法强制性规定对合同效力的影响,需另外有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定,如果没有单独作出合同违反强制性规定无效的规定,则合同违反强制性规定并不当然无效。
 
 
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